Erfpacht

Erfpacht

Vaak denken mensen die in vastgoed willen investeren vrij traditioneel: we kopen een appartement aan de kust of een buitenverblijf in Zuid-Frankrijk. Nochtans zijn er zo veel meer mogelijkheden, die vaak goedkoper en fiscaal interessanter zijn. Een voorbeeld daarvan is erfpacht, bij veel mensen nog onbekend en onbemind. Wie vastgoed via erfpacht koopt, komt goedkoper uit en krijgt er nog fiscale voordelen bovenop. Erfpacht is bovendien niet nieuw, zelfs de Grieken en de Romeinen maakten al gebruik van die techniek. In dit dossier ontdekt u de voordelen en in welke gevallen die opwegen tegen de nadelen.

 

Grondaandeel

Hebt u er al eens bij stilgestaan dat u als u een appartement koopt, samen met de mede-eigenaars ook moet betalen voor de grond waar het gebouw op staat? Als u dat inziet, dan beseft u meteen ook dat de investering in dat zogenoemde grondaandeel geen rendement oplevert: het kost u alleen maar geld. Weet u in een flatgebouw van honderd eigenaars welk stukje grond precies van u is? Of in een toren in New York met tienduizend eigenaars? Het antwoord is: neen. En het antwoord op de vraag: wat bent u met dat stukje grond, is even duidelijk: niets.

Als u vastgoed aankoopt, gaat een (vrij) groot deel van uw investering naar de grond waarop het gebouw staat. In sommige steden, vooral aan de kust, kan dat grondaandeel oplopen tot een derde of meer van uw investering. Daardoor dikt uw uitgave sterk aan, zonder dat u echter een opbrengst van die grond hebt.

 

Wat is erfpacht?

Een eenvoudige definitie helpt al te begrijpen wat er precies met erfpacht wordt bedoeld. Erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, in dit geval de grond,  dat eigendom is van iemand anders. Een erfpachtovereenkomst loopt minimaal 27 en maximaal 99 jaar. Erfpacht is een zakelijk recht, wat betekent dat het gerelateerd is aan een goed en niet aan een persoon. Het is met andere woorden overdraagbaar en kan dus worden vererfd: uw kinderen hebben dus evenveel rechten als u het doorgeeft

 

Volle genot van een onroerend goed

Het volle genot van de grond betekent dat u geen eigenaar van de grond wordt, maar wel dat u gedurende de duur van de erfpacht alle rechten mag uitoefenen alsof u de eigenaar van de grond bent: bouwen, het gebouw afbreken en iets nieuws zetten. U ‘pacht’ de grond en betaalt daarvoor een jaarlijkse vergoeding, de canon. Die canon wordt bepaald op basis van de grootte en de locatie van uw pand en vastgelegd bij notariële akte. Die vergoeding kan jaarlijks geïndexeerd worden, net zoals u kunt doen met uw huurprijs. Er kan contractueel een herziening worden vastgelegd. U ziet meteen dat erfpacht niet hetzelfde is als huren, want u hebt veel meer rechten. U mag alleen geen werkzaamheden doen die de waarde van het goed verminderen.

 

Looptijd van 27 tot 99 jaar 

Wie in vastgoed belegt, moet op middellange tot lange termijn denken. Het is geen goed idee vastgoed te kopen met geld dat u op een bepaald moment nodig zou kunnen hebben om een plotse meeruitgave te financieren. Dan loopt u het risico om uw vastgoed te moeten verkopen op een moment dat dat niet interessant is, tegen de prijs van de dag. Erfpacht heeft een looptijd van 27 tot 99 jaar. Voor uw eigen woning is het een minder interessante piste, maar dat is deze formule des te meer voor een vastgoedbelegging waar u verhuuropbrengsten van wil hebben. 

Nog belangrijk om te weten is dat een erfpachtovereenkomst vernieuwbaar is. Vaak wordt de overeenkomst automatisch verlengd voor nog eens 99 jaar. Ook als u het pand doorverkoopt, schenkt of ruilt, kan de overeenkomst automatisch verlengd worden.

 

Waarom kiezen voor erfpacht?

• U kunt een appartement of ander vastgoed kopen voor een lagere prijs.
• De registratierechten bij aankoop liggen lager. 
• De jaarlijkse betaalde vergoeding kunt u volledig aftrekken in de personenbelasting. 
• Het recht op erfpacht loopt maximaal 99 jaar, maar kan heel eenvoudig vernieuwd worden.
• U kunt met een kleiner kapitaal toch de voordelen van vastgoed verwerven..
• Uw investering is kleiner, maar omdat u dezelfde huurprijzen kunt vragen als bij vastgoed waar u wel de volledige grondprijs betaalt , ligt uw rendement hoger. *

* Het maakt de huurder niet uit of het gebouw op erfpacht is of niet, hij merkt hier toch niets van. Enkel de huurprijs telt voor hem.

 

Waarom niet kiezen voor erfpacht?

• U houdt er niet van geen definitieve eigenaar van de grond te zijn.
• Op lange termijn beleggen is voor u niet mogelijk.
• Uw eigen woning

 

Waar moet u op letten?

Welke belegging u ook doet, doe dat nooit blindelings. Ga op zoek naar een professionele vastgoedexpert, die u met raad en daad kan bijstaan. 

Checklist vooraf

• Hoeveel bedraagt mijn budget?
• Bestaat de kans dat ik snel nood heb aan cash?
• Ben ik bereid te beleggen op lange termijn? 

 

Erfpacht uitgelegd aan de hand van een voorbeeld

In onderstaand voorbeeld ziet u in een oogopslag wat het verschil is tussen de aankoop van klassiek vastgoed en vastgoed op erfpacht. Het bedrag van het grondaandeel moet u in het tweede geval gewoonweg niet betalen.

Zonder erfpacht	Met erfpacht
Aankoop appartement	Aankoop appartement
Gebouw: 150.000 euro	Gebouw: 150.000 euro
Grondwaarde: 70.000 euro	Grondwaarde: 0 euro

 

De waarde van het grondaandeel hangt af van de ligging. Grond in Knokke is even veel waard als grond in Gent, maar u betaalt wel de locatie, waardoor het grondaandeel aan de kust hoger oploopt dan elders in het land. Dankzij erfpacht ligt de investering 70.000 euro lager.

 

Welk vastgoed komt in aanmerking voor erfpacht?

Misschien vraagt u zich af welke soorten vastgoed in aanmerking komen voor erfpacht. Waarschijnlijk meer dan u denkt. Het kan een appartement aan de kust zijn, maar net zo goed een chalet in een vakantiepark of een hotelkamer, de mogelijkheden zijn groot. Erfpacht komt vaker voor bij grotere projecten. Enerzijds is dat zo omdat de opstartkosten en juridische documentatie vrij groot zijn, anderzijds is het een manier om eenheid van exploitatie te behouden bij beleggingsvastgoed.

 

Tien voordelen op een waar u misschien nog niet aan gedacht had

U bespaart op de aankoopprijs omdat u de grond niet moet betalen.

Het voorbeeld hierboven maakt dit voordeel al duidelijk: u betaalt niet voor de grond. Dat levert u een besparing op die, naargelang de ligging, kan oplopen tot een derde tot in uitzonderlijke gevallen bijna de helft van de aankoopprijs.

 

 

Omdat u het grondaandeel niet aankoopt, moet u er ook geen registratierechten op betalen.

Op het grondaandeel zou u in geval van klassiek vastgoed tien procent registratierechten moeten betalen. In het voorbeeld hierboven, bij een grondwaarde van 70.000 euro, loopt dat al op tot 7.000 euro, wat toch al een aardige som is. U betaalt wel twee procent registratierechten op de erfpachtvergoeding. Als u jaarlijks een canon betaalt van 1.500 euro, komt dat op 30 euro per jaar, een peulschil vergeleken met de 7.000 euro die u bovendien meteen bij de aankoop op tafel moet leggen.

 

 

U hebt het volle genot van de constructie, onbeperkt in de tijd.

Strikt genomen hebt u dezelfde rechten op de grond als de eigenaar ervan. U kunt die grond dus bebouwen, u kunt een gebouw afbreken en een nieuw zetten als u dat wenst. Dat is grotendeels de theorie, want als belegging is het natuurlijk het interessants om een contract op erfpacht aan te gaan voor een appartement dat u kunt verhuren. Maar over dat appartement heeft u dus het volle genot. U bepaalt zelf uw huurprijs, kunt aanpassingswerken doen als u dat wenst, kunt het goed verkopen of zelfs schenken als u dat wenst. Als de erfpachtregeling loopt over 99 jaar, dan kunnen maar liefst drie generaties genieten van het pand. Bij elke overgang van generaties kan de erfpacht vernieuwd worden.

 

 

U behaalt een hoger rendement.

Omdat erfpacht niet is aangewezen voor een eerste woning, waar u zelf in woont, zal de formule veelal worden gebruikt voor een tweede verblijf. U kunt daar natuurlijk zelf van genieten, maar als u de investering als een belegging beschouwt, zult u het pand naar alle waarschijnlijkheid ook verhuren. De huurder weet niet of het pand op erfpacht is verworven of niet, wat betekent dat er ook geen verschil in huurprijs is met klassiek vastgoed. Meteen is het duidelijk dat u met erfpacht een hoger rendement zal hebben. Uw initiële investering is lager vergeleken met klassiek vastgoed, maar de huurprijs die u kunt vragen, is net dezelfde.

 

 

Het meerwaardepotentieel is even hoog of zelfs hoger dan bij klassiek vastgoed.

De geschiedenis leert ons dat vastgoed op lange termijn de interessantste belegging is. Of u nu investeert in klassiek vastgoed of via erfpacht, het meerwaardepotentieel is even hoog, of misschien zelfs iets hoger bij erfpacht, gezien het fiscaal gunstige.

 

 

De jaarlijkse canon is aftrekbaar in de personenbelasting.

U betaalt voor de erfpacht een jaarlijkse canon aan de grondeigenaar, maar die kunt u aftrekken in uw personenbelasting. Dat levert u inderdaad een belastingbesparing op. U moet de betaalde erfpachtvergoeding inbrengen op uw belastingformulier onder de codes 1147 en 2147. Als de canon 1.500 euro per jaar bedraagt en u hebt een belastingvoet van vijftig procent, is uw jaarlijkse belastingbesparing meteen 750 euro.

 

 

Uw investering is bij aankoop op vennootschap volledig afschrijfbaar.

Ook wie via een vennootschap investeert in vastgoed, heeft voordelen bij de formule van erfpacht. Kiest u voor klassiek vastgoed, dan is een deel van uw investering bestemd voor het grondaandeel, dat niet afschrijfbaar is. Fiscaal levert dat grondaandeel u bijgevolg niets op. Die tegenvaller heeft u niet bij een investering op erfpacht. Een grondaandeel kan snel oplopen tot enkele tienduizenden euro’s, geld dat u niet moet uitgeven in het geval van erfpacht. En waar u dus ook niet op wordt belast. Bovendien mag u de jaarlijkse erfpachtbetaling of canon fiscaal aftrekken van de andere inkomsten van uw vennootschap.

 

 

Uw maandelijkse afbetaling van uw lening is lager.

De aankoopprijs voor vastgoed via erfpacht ligt lager, waardoor u minder zal moeten lenen en dus maandelijks minder moet afbetalen voor die lening. Omdat de prijs die u kunt vragen om het vastgoed op erfpacht te verhuren, niet lager ligt dan bij klassiek vastgoed, ziet u meteen dat het plaatje ook hier fraai oogt.

 

 

U kunt het goed vrij verhuren, schenken, overdragen.

Soms wordt gezegd dat erfpacht lijkt op huren, maar het gaat veel verder dan dat. Als u een gebouw huurt, dan mag u daar niet veel mee doen. Daar ligt het grote verschil met erfpacht. Hier is het alsof u alleen de grond huurt, maar u mag met het pand zelf doen wat u wilt. Er zelf in wonen, verhuren, schenken, overdragen, verbouwen, afbreken, er zijn geen beperkingen. Alleen mag u niets doen waardoor de waarde van het pand zou verminderen. 

 

 

U houdt middelen vrij om andere dromen te realiseren.

De aankoop van vastgoed via erfpacht valt minder duur uit dan een investering in klassiek vastgoed. U bespaart gauw enkele tienduizenden euro’s die u kunt investeren op andere manieren. Op die manier realiseert u niet alleen die droom van een tweede verblijf, maar kunt u ook andere dromen waarmaken. Het uitgespaarde bedrag kunt u op een andere manier investeren zodat uw beleggingen spreidt. U kunt er ook voor kiezen een groter appartement op erfpacht te kopen. 

 

Uw rechten en plichten als erfpachter

Het is altijd belangrijk om te weten wat uw rechten en plichten zijn als u een contract afsluit. Hier vindt u alles op een rijtje.

 

Rechten

Als erfpachter

• heeft u het volle genot op het onroerend goed dat het voorwerp is van de erfpacht. 
• mag en kunt u het onroerend goed geheel of gedeeltelijk verhuren of verpachten. Dat kan natuurlijk alleen binnen de termijn waarop uw erfpachtrechten gelden.
• mag en kunt u de bestemming van het onroerend goed wijzigen. Natuurlijk moet u daarbij rekening houden met de vergunning die verplicht zijn, zoals een stedenbouwkundige vergunning. 
• kunt u gebouwen oprichten of beplantingen aanbrengen.
• wordt de erfpacht na uw overlijden doorgegeven aan uw erfgenamen.

Plichten

Als erfpachter

• moet u de canon betalen aan de erfverpachter.
• moet u het onroerend goed onderhouden en de gewone herstellingen uitvoeren. 
• mag u niets ondernemen waardoor de waarde zou worden verminderd.
• moet u alle belastingen betalen.
• moet u de rechten van de grondeigenaar in stand houden

 

Cijfervoorbeeld

Een vergelijking tussen een aankoop van klassiek vastgoed en een aankoop op erfpacht, maakt het plaatje nog wat duidelijker.

Dirk en Sofie zijn veertigers, met twee kinderen en een eigen huis, dat bijna is afbetaald. Ze hebben een bedrag van 150.000 euro kunnen sparen en maken plannen om dat te beleggen. In hun zoektocht komen ze uit bij een appartement dat ze op erfpacht kunnen kopen. Waar ze normaal gezien het grondaandeel zouden moeten betalen, zonder er voordeel van te hebben, kunnen ze dat bedrag nu uitsparen. Daardoor ligt het bedrag dat ze moeten lenen ook lager. Voor klassiek vastgoed zouden ze 674 euro per maand afbetalen voor hun lening, voor erfpacht 339 euro. De huuropbrengst blijft in beide gevallen gelijk, want voor de huurder maakt het niet uit of de verhuurder al dan niet eigenaar is van de grond. Voor de huurder is alleen de toestand en de ligging van het gebouw van belang. De eindbalans valt in dit geval positiever uit voor erfpacht. 

Klassiek vastgoed in volle eigendom		Erfpacht
Constructie inclusief kosten	263.000 euro	Constructie inclusief kosten	263.000 euro
Grondprijs	111.500 euro	Grondprijs	0 euro
Totale kostprijs	374.500 euro	Totale kostprijs	263.000 euro
Eigen inbreng	150.000 euro	Eigen inbreng	150.000 euro
Te lenen bedrag	224.500 euro	Te lenen bedrag	113.000 euro
Klassiek vastgoed in volle eigendom		Erfpacht
Maandelijkse sommen
Aflossing lening (op twintig jaar)	674 euro	Aflossing lening	339 euro
Huuropbrengst	600 euro	Huuropbrengst	600 euro
		Canon	110 euro
Totale opbrengst per maand	-74 euro (verlies)	Totaal	151 euro

 

Zoals bij elke belegging in vastgoed moet u natuurlijk ook de kosten er nog bijtellen. Aan de andere kant is er natuurlijk ook de meerwaarde die u kunt realiseren en die in het geval van erfpacht zeker niet minder is vergeleken met klassiek vastgoed. Andere beleggers beseffen immers ook meer en meer dat het grondaandeel bijna letterlijk weggesmeten geld is.

 

Vijf tips voor wie in vastgoed wil investeren via erfpacht. 

1. Informeer u bij een professionele expert in vastgoed. Die zal u uitgebreid briefen over alle stappen die u moet doen om precies die keuze te maken die bij u en uw situatie past.
   
   
2. Bepaal vooraf het budget dat u wilt besteden, zodat u nooit voor verrassingen komt te staan. Erfpacht mag op vele vlakken voordelen hebben en goedkoper uitvallen dan klassiek vastgoed, het betekent niet dat u geen rekening moet houden met uw vooraf vastgelegde budget. 
   
   
3. Besef dat u geen eigenaar wordt van de grond. Sommige mensen vinden dat een vreemde gedachte, maar het is net omdat de grond in verhouding zo veel duurder is, dat erfpacht een interessante oplossing is.
   
   
4. Vergeet niet om de canon te betalen, want die is wettelijk verplicht. Hoeveel die bedraagt, wordt vastgelegd in een akte bij de notaris. De totale canon die u betaalt, zal lager zijn dan de prijs die u zou moeten betalen voor het grondaandeel. 
   
   
5. Hebt u beslist om op erfpacht te kopen, dan mag u niet vergeten de jaarlijkse canon op te nemen in uw belastingaangifte. Het levert u een aanzienlijke belastingverlaging op.