Spaans Vastgoed

Investeren in Spaans vastgoed

De financiële crisis heeft aan de Spaanse vastgoedprijzen geknaagd. Toch hebben de huurprijzen tot vandaag stand weten te houden. Voor buitenlandse beleggers levert die situatie een gunstig investeringsklimaat op. Door de prijsterugval betaalt u als belegger immers minder. Bovendien blijft het vastgoed aan de Spaanse costa’s erg populairder. De vraag neemt toe waardoor de woningprijzen nog meer zullen stijgen.

Meer buitenlandse spelers op de Spaanse vastgoedmarkt

Buitenlandse investeerders vinden steeds meer hun weg naar het zuiden. Buitenlandse investeerders schreven afgelopen jaar maar liefst 21% van alle Spaanse vastgoedtransacties op hun naam. In verhouding met het bevolkingsaantal investeerden de Belgische beleggers er zelfs het meest. Dat hoeft niet te verwonderen: Belgen hebben doorgaans een goedgevulde spaarpot, de vastgoedprijzen liggen aanzienlijk lager in Spanje dan in ons land en daarbovenop krijg je de Spaanse zon er gratis bij. Sommige Vlaamse kustgemeenten hebben trouwens onlangs ook hun tweedeverblijftaks verhoogd waardoor investeerders hun pijlen automatisch meer over de grenzen gaan mikken.

Die verscheidenheid van Spanje spreekt een breed publiek aan. Het is een divers land met uiteenlopende culturen, talen en eetgewoonten. Het bruisende nachtleven in de hoofdstad Madrid staat in schril contrast met de rustige vissersdorpen in Galicië. Dat maakt van het zalige zuiden een aantrekkelijke plaats voor zowel toeristen als investeerders.

Welke aankoopkosten gaan er gepaard met een investering in Spaans vastgoed?

Als investeerder betaalt u zo’n 1459 euro per Spaanse vierkante meter. Wilt u ook nog graag een uitzicht op zee dan stijgt die kostprijs al snel naar 2000 euro. Voor een doorsnee appartement van 80m2 onder de Spaanse zon telt u dus gemiddeld zo’n 160 000 euro neer.

Met welke jaarlijkse kosten moet ik jaarlijks rekening houden?

Vaste kosten Spaans vastgoed

  • U moet 2% van de geregistreerde waarde van de woning opgeven voor de Spaanse inkomensbelasting.
  • Een onroerende voorheffing die tussen de 0,4% en 0,8% ligt.  
  • De ‘patrimonio’ bedraagt 0,2% voor een woning onder de 110 000 euro. Is uw woning meer waard dan betaalt u 0,3%.
  • Tot slot is er ook nog de reinigingsheffing. Dat is een combinatie van de afvalstoffenheffing en de reinigingsrechten. Die tarieven verschillen sterk per autonome regio.

Variabele kosten Spaans vastgoed

  • Hoeveel verzekering u moet betalen hangt af van de beveiliging, ligging en waarde van uw woning. Gemiddeld moet u rekenen op een bedrag tussen de 200 euro en 500 euro per jaar.
  • Het verbruik van water en elektriciteit.
  • Onderhoudskosten.

Hoe word ik belast op verhuur en doorverkoop van mijn tweede verblijf in Spanje?

Spanje telt 17 autonome regio’s en die bepalen afzonderlijk hun eigen fiscale regels. Het is dus van cruciaal belang om u vooraf grondig in te lichten over die specifieke procedures. Op die manier zal u zich niet verbranden aan een woning onder de Spaanse zon.

Registratierechten betalen voor nieuwbouw in Spanje

De Spaanse fiscus belast u anders op een oudere woning dan op nieuwbouw. In het eerste geval betaalt u registratierechten. Die tarieven schommelen gemiddeld rond de 6%. De berekening ervan gebeurt op basis van de kadastrale waarde van de woning. Daarnaast moet u ook rekening houden met het hypotheekrecht of de hypothecaire inschrijving. Afhankelijk van de regio gaan die percentages van 0,1% tot 1%.

BTW voor nieuwbouw in Spanje

Voor nieuwbouw zal u daarentegen BTW moeten betalen. Dat bedrag bedraagt 7% van de verkoopprijs als het om residentieel vastgoed gaat. Voor een commercieel alternatief telt u 16% neer. Vergeet daarbij ook het zegelrecht niet. Dat is een belasting die geheven wordt bij het opstellen van een nieuw contract. In de verschillende regio’s worden hiervoor andere tarieven gebruikt. Die variëren tussen de 0,5% en 2%.

Een dubbelbelastingsverdrag tussen België en Spanje 

Het dubbelbelastingsverdrag bepaalt dat het land waar een onroerend goed gelegen is, ook bevoegd is om het te taxeren. Wanneer u de woning verhuurt, wordt u belast op de brutohuuropbrengst tegen een tarief van 24%. Gebruikt u de woning louter privé, kijkt de fiscus enkel naar de kadastrale waarde ervan. U betaalt dan 1,1% belasting als die kadastrale waarde vastgesteld is vóór het jaar 1994. Wanneer dat later gebeurd is, verhoogt het tarief naar 2%. In België wordt u dus niet op uw onroerend inkomen belast. Nochtans moet u die opbrengst wel aangeven bij de fiscus. Op die manier komt u mogelijk wel in een hogere belastingschijf terecht.

Bijna de helft minder meerwaarde 

De Spaanse overheid is dus ook bevoegd om uw meerwaarde te belasten. De meerwaarde is het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs. Het bedrag weerspiegelt de waardestijging van het vastgoed doorheen de jaren. U betaalt 18% belastingen op dat verschil.  

Schenkings- en successierechten

Over de schenkings- en successierechten wordt niets bepaald in het dubbelbelastingsverdrag. Wanneer u hierover dus geen specifieke overeenkomst sluit, valt u terug op de progressieve nationale tarieven. Die kunnen variëren tussen de 7,65% en 34%. Dat bedrag kan nog verhoogd worden met een bijkomende belasting. Het vermogen van de erfgenamen dient als basis voor die berekening.

Hoe wordt een Belgische vennootschap belast op Spaans vastgoed?

Eerst en vooral is het belangrijk om de statuten van uw vennootschap te controleren. Daarin moet expliciet vermeld staan dat uw bedrijf in vastgoed mag investeren. Eenmaal dat in orde is, geldt voor een vennootschap de Spaanse belasting der niet-inwoners. Hiervoor wordt een tarief van 32,5% gebruikt. Het vastgoed kan trouwens jaarlijks afgeschreven worden tegen 3%. Alle kosten met betrekking tot het onroerend goed zijn bovendien ook fiscaal aftrekbaar. Door het dubbelbelastingsverdrag zal uw Belgische boekhouding dus in Spanje worden belast.

Wat zijn de aandachtspunten als ik in buitenlands vastgoed investeer?

Wanneer u in buitenlands vastgoed investeert, moet u met drie zaken rekening houden. Ten eerste moet u bepalen wat het doel van uw investering is. Verhuurt u de woning of zal u er vooral zelf van genieten? Ten tweede moet u ook de verhouding tussen de aankoopprijs en het verwachte huurrendement berekenen. Dat geeft u een antwoord op de vraag of de investering zal lonen of niet. Tot slot is zoals bij iedere vastgoedbelegging de locatie van cruciaal belang. Die bepaalt immers of uw woning verhuurd zal worden en tegen welke prijs.

Investeren in Spaans vastgoed
Veel belgen dromen van een 2de verblijf in het zonnige Spanje. 

Vind de juiste vastgoed investering:

Waar bent u naar op zoek?

DeVastgoedgids.be Een heldere kijk op beleggen en vastgoed