Noord-Frankrijk

Investeren in vastgoed in Noord-Frankrijk

Door het verlengen van de autosnelweg E40 naar Calais is de bereikbaarheid van Noord-Frankrijk sterk toegenomen. Steeds meer Belgen worden hierdoor sneller verleid door de Franse charme. De ongeschonden natuur is een van de grootste troeven van de Noord-Franse kust. Bovendien liggen de Noord-Franse trekpleisters op amper een steenworp van de Belgische grens.

Waarom trekken investeerders naar Noord-Frankrijk voor een tweede verblijf?  

De lokale politici hebben er te handen in elkaar geslagen om de kuststrook op toeristisch vlak op te waarderen. Naast de aanleg van nieuwe autosnelwegen, voeren ze een strikt stedenbouwkundig beleid en schenken ze meer aandacht aan hun prachtige natuurgebieden. Die aanpak overtuigt steeds meer toeristen om hun strandstoel op te zetten aan het Franse strand. Naast Belgen vinden ook genieters uit Parijs, Lille en Groot-Brittannië de weg naar de Opaalkust. Er ligt immers een Eurostarstation vlakbij.

Hoe wordt u op vastgoed belast in Frankrijk?

In Frankrijk betaalt u de helft minder registratierechten 

Wanneer u in Vlaanderen een woning koopt, telt u zo’n 10% registratierechten neer. Over de taalgrens en in Brussel hanteren ze zelfs een tarief van 12,5%. In Frankrijk kan u daarentegen al geld besparen bij de eerste stappen van uw beleggingsplan. U betaalt er immers slechts 5,09% om uw woning te registreren.

Min of meer gelijkaardig btw-tarief 

Voor een woning die jonger dan vijf jaar is, bent u zowel registratierechten als BTW verschuldigd. Voor die laatste belasting betaalt u een tarief van 20%.

Belastingvrij schenken 

In Frankrijk betaalt u onder bepaalde voorwaarden geen schenkings- of successierechten. Die belasting wordt normaal gezien berekend op een belastbare basis. Maar u kan er genieten van een niet-belastbaar deel of abbatement. Concreet betekent dat dat u als koppel tot 200 000 euro per kind vrijgesteld bent. Een stel met twee kinderen kan dus tot 400 000 euro gratis schenken. Enkel de aktekosten worden aangerekend. Als alleenstaande vader of moeder wordt dat bedrag per kind gehalveerd.

Daarnaast kan u ook beroep doen op een doorgeefschenking. Dat betekent bijvoorbeeld dat een man zijn woning kan schenken of nalaten aan zijn vrouw. Wanneer zij vervolgen zou overlijden, gaat het vastgoed kosteloos over naar hun kinderen. In België is dat principe enkel interessant voor roerende goederen zoals aandelen. Bij onze Franse buren trekken ze die voordelige lijn ook door naar onroerend goed.

Investeren via erfpacht 

De erfpacht is al een eeuwenoude techniek. Het principe is simpel: tegen een bepaalde vergoeding (de canon) krijgt u het recht om gedurende een bepaalde periode een grond te gebruiken alsof uzelf de eigenaar was. De wet stelt dat die periode ergens tussen de 27 jaar en 99 jaar moet liggen. Het grootste voordeel van de erfpacht is dat u als investeerder de zware kosten van de grondaankoop kan besparen.

Meerwaarde

De meerwaarde van een woning is het positieve verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs. Wanneer u uw tweede verblijf zou verkopen, betaalt u 34,5% belastingen aan de Franse fiscus.

Geen BTW dankzij LMNP-regime enkel in Noord-Frankrijk

LMNP is de afkorting voor ‘loueur meublé non professionnel’. Het is een fiscaal voordelige manier om uw vastgoed te verhuren. Met dat regime kan u uw BTW volledig recupereren en genieten van een interestaftrek. Bovendien betaalt u geen belasting uw huuropbrengst op voorwaarde dat die jaarlijks lager ligt dan 23 000 euro of minder dan de helft van uw inkomen bedraagt. Noord-Frankrijk past dat principe toe om meer toeristische investeringen aan te trekken.

Welke voorwaarden zijn er verbonden aan het LMNP-regime? 

Om van bovenstaande voordelen te kunnen genieten, moeten er eerst enkele voorwaarden worden ingelost. U moet uw woning voor minstens 20 jaar verhuren via een commercieel huurcontract. Dat contract moet een minimale looptijd hebben van 9 jaar bij hetzelfde verhuurkantoor. In ruil kan de belegger jaarlijks zelf acht weken van zijn investering genieten. Voor de rest van het jaar wordt uw vakantiewoning dus verhuurd en levert dat een mooie return op.

Hoe wordt een vennootschap op haar vastgoed belast in Noord-Frankrijk?

De Franse vennootschapsbelasting van 33,33% wordt ook gebruikt voor de inkomsten die voortvloeien uit onroerend goed. Belangrijk om te onthouden is dat het vastgoed wel afgeschreven kan worden tegen 3% per jaar. Daarnaast zijn de kosten die gepaard gaan met de woning fiscaal aftrekbaar. U betaalt in België trouwens geen belasting meer op die inkomsten.

Samengevat:

• Omdat het toerisme aan de Opaalkust in volle bloei is, is dit het juiste moment om te investeren
• De vastgoedprijzen staan op het punt de hoogte in te schieten en dat levert een groot meerwaardepotentieel op
• Gunstige belastingtarieven
• Mogelijkheid om te investeren via erfpacht
• Huuropbrengst niet belastbaar door het LMNP-regime