Frankrijk

Investeren in Frankrijk

Zeg over de Fransen wat je wil, maar ze weten verdomd goed hoe ze jong en oud moeten overtuigen om te investeren in Frankrijk. Dankzij de zogenoemde LMNP-wet genieten particuliere vastgoedinvesteerders van een waaier aan fiscale voordelen

Om die hele fiscale rimram een beetje overzichtelijk te houden, delen we op in meerdere topics:

 1.    Wat betekemt LMNPP?

2.    Welke fiscale voordelen zijn eraan verbonden?

3.    Aan welke voorwaarden moet ik voldoen?

4.    Kunnen ook buitenlandse investeerder meegenieten?

5.    Hoet zit het in België? 

Wat betekent LMNP?

LMNP is de afkorting van ‘Un loueur en meublé non-professionel’, ofwel de niet-professionele verhuur van een bemeubeld vastgoed. Hoewel de eigenaar-verhuurder in tegenstelling tot een immo-kantoor géén professioneel is, wordt deze verhuur wél beschouwd als een handelsactiviteit. Deze wet ziet de eigenaar-verhuurder met andere woorden niet als particulier, maar als vennootschap. 

Welke fiscale voordelen zijn eraan verbonden?

 En net dat is waarom investeren in Frankrijk een absolute must is. Vanaf de aankoop moet de eigenaar namelijk een huurcontract afsluiten met een professionele uitbater voor de verhuur van zijn vastgoed. Daardoor worden de inkomsten die u als eigenaar-verhuurder opstrijkt niet beschouwd als traditionele huuropbrengsten uit onroerend goed, maar als inkomsten uit een commerciële activiteit waardoor diverse kosten aftrekbaar zijn. Denk maar aan kosten voor de inboedel, de notariskosten, de interesten op uw lening, verzekeringen, verfraaiingswerken, grondkosten, verplaatsingskosten, accountant, registratiekosten en alle andere kosten verbonden aan de eigendom (o.m. vermogensbelasting, syndicus, etc.). Als de baten-kostenberhouding echter negatief is, bent u géén personenbelasting verschuldigd en wordt dat saldo naar volgende jaren opgeschoven, totdat cijfer positief is.

Ook de afschrijvingsmogelijkheden kunnen als kosten worden ingebracht. Als eigen-verhuurder kan u 30 jaar lang afschrijven aan gemiddeld 3% per jaar. Bij een eventuele doorverkoop voor het einde van de afschrijvingstermijn herbegint een nieuwe periode van 30 jaar voor de nieuwe eigenaar, maar wanneer u wél de volledige termijn doorloopt, verandert uw statuut naar een zogenoemd ‘Micro BIC’ (Bénéfices Industriels et Commerciaux’). Hierdoor kan u nog steeds 50% van uw huurinkomsten forfaitair in onkosten brengen en moet u enkel belastingen betalen op de andere 50%, wat betekent dat u geniet van een niet-belastbaar inkomen waarop u eveneens geen sociale zekerheidsbijdrage (op dit moment 15,5%) moet afdokken.

Daarnaast betaalt de Franse staat dankzij de LMNP-wet de BTW van 20% op een nieuwbouwaankoop integraal terug en telt u als investeerder geen belastingen op de huurinkomsten neer zolang die onder 23.000 euro per jaar blijven of minder dan de helft van uw inkomen bedragen.

Aan welke voorwaarden moet ik voldoen? 

Als u ondertussen overtuigd bent dat investeren in Frankrijk héel wat moois te bieden heeft en van de LMNP-voordelen wil genieten, moet u vanzelfsprekend aan enkele voorwaarden voldoen. Zo moet uw vastgoed voor 20 jaar verhuurd worden via een commercieel huurcontract waarvan minstens negen jaar met hetzelfde erkende professionele verhuurkantoor. Wanneer u als investeerder na die negen jaar met de verhuur wil stoppen, moet u 11x/20 van de totale teruggekregen BTW-som terugbetalen. Dat geldt echter niet als u het pand kan doorverkopen aan een andere investerdeer.

 Zoals de term ‘meublé’ al aangeeft, moet er in de LMNP-wetgeving, in tegenstelling tot de klassieke verhuurwetgeving, altijd sprake zijn van een gemeubelde verhuur. Bovendien moet de professionele uitbater minstens drie bijkomende diensten aanbieden aan de huurder. Dat kan gaan om schoonmaak, een waserette of de voorziening van ontbijt en/of restaurant, die bij de meeste hotelkamers standaard zijn ingebrepen.

Het lijdt met andere woorden geen twijfel dat de LMNP-wet investeren in Frankrijk extra de moeite maakt.

Kunnen ook buitenlandse investeerders meeprofiteren? 

Ja, dat kunnen ze wel degelijk. En ze maken daar ook gebruik van. Uit onderzoek blijkt dat het aantal vastgoedtransacties door niet-ingezetene buitenlanders, investeerders die niet in Frankrijk wonen, in  2017 afklokte op 17,486. Dat is 2% meer dan in het jaar voordien. Vooral de Britten doen hun duit in het zakje: zij namen 25,9% van die transacties voor hun rekening en zijn de beste van de klas, op de huid gezeten door de Belgen met 18,4%. De Zwitsers (8,1%) en de Duitsers (7%) volgen op ruimte afstand, net als onze Noorderburen (5,5%) die blijkbaar niet héél warm lopen voor La douce France. 

Als we niet het aantal transancties, maar de harde cash als voorwaarde beschouwen, zien we echter een heel ander klassement wat 2017 betreft. Dan mengen ‘les petits Belges’ zich geenzins onder de grote jongens. Meer zelfs, met een gemiddelde van 228.926 investeringseuro’s blijven we onder het gemiddelde van 300.000 euro. Op uitzondering van de Noren (546.609 euro) blijken trouwens vooral niet-Europeanen duizenlingwekkende bedragen in de Franse vastgoedmarkt te pompen. De Libanezen hebben het grootste gat in hun hand. Zij staken in 2017 gemiddeld 726.476 euro in Frans vastgoed, terwijl de Chinezen met 228.926 euro een bronzen medaille binnenrijven. 

Al die torenhoge bedrijven ten spijt, ligt het gemiddelde investersingsbedrag in 2017 wel 1,6% lager dan in 2016. Logisch, want het zijn lang niet enkel de allerrijksten die zich een buitenlands stulpje kunnen vooroorloven, onder impuls van de lange rentes grijpen steeds meer kleinere vermogens naar beleggingsvastgoed in het buitenland.

De populairste regio om te investeren blijft Provence-Alpes-Cote d’Azur, waar 21% van alle transacties plaats vinden, en ook de Alpes-Rhônes (14%) en de Languedoc (10%) vallen in de smaak.  In de Provence, de Côte d’Azur en de Périgord heeft u de grootste kans om Belgen tegen het lijf te lopen, al laten onze landgenoten, net als de Britten, zich steeds vaker verleiden door de Noord-Franse charme van de Opaalkust.

Hoe zit het in België?

Investeren in Frankrijk is één ding, maar u kan uiteraard ook in eigen land vastgoed aanschaffen. Wees evenwel gewaarschuwd: ons land kent de LMNP-wet niet. Al kan u natuurlijk wél met uw vennootschap in vastgoed investeren. Sowieso moet u er in België rekening mee houden dat eventuele huurinkomsten dan wel bij het belastbaar inkomen worden gerekend.